• Главная →
• Автоматизация зданий →
• Библиотека online →
• Автоматизация инженерного оборудования

Автоматизация инженерного оборудования

Итак, принципиальное решение об автоматизации инженерного оборудования систем жизнеобеспечения предприятия принято и пора приступать к его реализации. Требования интересующих заказчика групп пользователей собранны и проанализированы. Оценено состояние коммуникационной инфраструктуры предприятия и выделяемых входящих ресурсов (электроэнергия, горячая и холодная вода, газ, каналы связи и т.д.). На этой основе выбираются первоочередные и перспективные задачи. В ряде случаев это компромисс между несколькими приоритетными задачами, такими, как существенное снижение расходов на выпуск продукции, расширение производственной программы в условиях жестких лимитов на подводимые ресурсы, необходимость повышения качества работы обслуживающего персонала при сокращении расходов на эксплуатацию. Как было показано ранее, такие задачи успешно решаются системами комплексной автоматизации инженерного оборудования предприятия. Переход к практической реализации проекта поставит вопрос о порядке его финансирования по времени и объемам, а также о возможности привлечения своих сотрудников и выборе организаций, которые будут осуществлять управление реализацией проекта. На этом этапе полезно учесть нематериальные критерии оценки эффективности эксплуатации объектов недвижимости, к которым относят культуру эксплуатации, профессиональную подготовку, время реакции на неисправность, полноту набора услуг эксплуатирующей организации, минимизацию времени простоев арендопригодных помещений, время реакции на аварийные ситуации и т.п.

При необходимости поэтапной реализации проекта в первую очередь необходимо закладывать элементы инфраструктуры, обеспечивающие дальнейшее расширение, модификацию и качественные параметры создаваемой системы. Это, прежде всего, кабельные и информационные сети и оборудование гарантированного электроснабжения.

Единственное, что крайне не желательно разносить по этапам – это собственно проект. Четкое представление того, что будет построено и как оно будет работать и эксплуатироваться, должно быть отражено в соответствующих документах до того, как начнется внедрение. Последовательная реализация проекта позволяет распределить финансирование по этапам и при правильном подходе позволяет минимизировать снижение экономического эффекта от поэтапного внедрения.

Таким образом, составленная в соответствии с изложенными ранее подходами проектная документация является гарантией того, что будет достигнут желаемый результат, а используемый при этом процессный подход обеспечит оптимальную техническую реализацию.

Ранее упоминалось, что на жизненном цикле здания эксплуатационные расходы составляют более 80%. Поэтому необходимо на начальных стадиях внедрения точно представлять как будет осуществляться эксплуатация объекта. Системы автоматизации дают здесь возможность использования различных подходов и предприятие должно определить, какой из них наиболее приемлем именно для него. Эксплуатация может осуществляться собственным персоналом, внешней компанией или в смешанном варианте. Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки, но в любом случае, потребуется учитывать выбор варианта эксплуатации при создании системы управления и автоматизации инженерного оборудования систем жизнеобеспечения предприятия, особенно в части диспетчеризации. Подробно вопросы эксплуатации рассматривались на конференции «Эксплуатация жилой и коммерческой недвижимости», проходившей летом этого года. В частности, в докладе представителя компании ЦентроДевелопмент отмечались следующие преимущества доверительного управления (Д.У.) «с юридической точки зрения:

• На здание накладывается обременение в виде Д.У. – лишнее обременение это помощь в защите от рейдеров. Д.У.—конечно не панацея, но с Д.У.—гораздо сложнее отобрать здание, т.к. это нарушение прав третьих лип. т.е. нарушение прав доверительного управляющего.
• Реальный собственник здания—клиент может быть завуалирован, что по сути идентично оффшору,
• Избавление от ответственности по договорам
• Избавление общения с налоговой, ATИ, санэпидемнадзор, пожарники,
• проще заключит один договор Д.У. чем заключать десять договоров аренды, пять договоров коммуналки, 3 договора тех. обслуживания, и т.п.

Преимущество Д.У. с экономической точки зрения:

• Возможность понимать и чувствовать кэш-флоу, что помогает гарантировать стабильный доход клиенту Д.У. Гарантированность дохода на весь срок договора доверительного управления, в том числе, если какие-то проблемы—покрывать дебеторку из оборотных средств.
• Избавление от расходов на персонал на здание (доверительный управляющий, как правило, предоставляет свой персонал)
• Экономия времени, контроль только одного контрагента -доверительного управляющего.
• Возможность финансового планирования (т.е. мы можем планировать когда мы будем ремонтировать фасад или менять тепловой пункт, т.к. эти статьи довольно затратные нам это помогает планировать наши затраты они и для нашего клиента удобны)».

В докладе представителя компании «ВМБ-Траст» в качестве целей заказчика при выборе подхода к эксплуатации объекта приводятся:

Обоснование эксплуатационных затрат Объекта при разработке Концепции строительства и управления.

Оптимизация существующих затрат на эксплуатацию Объекта

Создание собственной службы эксплуатации

Обоснование привлечения сторонней эксплуатирующей организации

В качестве иллюстрации предложений управляющих компаний можно привести описание одного из пакетов услуг, предлагаемых компанией BECAR

Пакет «Инженерный»

Кому предназначен: собственнику, управляющей компании

Перечень работ:

• Мониторинг инженерных коммуникаций
• Профилактическое обслуживание инженерных коммуникаций
• Планово-предупредительные работы
• Подготовка к сезонной эксплуатации
• Рекомендации по проведению энергосберегающих мероприятий
• Нормативно-правовое сопровождение
• Аварийное обслуживание
• Взаимодействие с надзирающими и контролирующими органами
• Представление интересов собственника с поставщиками коммунальных услуг

Результат:

• Экономия затрат, энергоресурсов
• Увеличение срока службы
• Сокращение количества аварий

При наличии собственной службы эксплуатации помимо экономической целесообразности следует учитывать также вопросы обучения персонала.

Учет этих факторов приводит к целесообразности формирования команды проекта, которая, являясь абсолютно «прозрачной» для заказчика, контролировала бы ход реализации проекта на всех этапах его жизненного цикла. В этом смысле продуманный заранее состав групп пользователей, о которых упоминалось в предыдущих публикациях, мог бы служить удобным инструментом. Сегодня уже существует отечественная и зарубежная практика реализации подобных проектов и в следующих публикациях можно будет рассмотреть тенденции ее развития.

Владимир Максименко, генеральный директор Центра автоматизации зданий